万忠华

摘要:从房地产开发前期的项目选址,方案设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段等成本控制措施。以达到降低成本的效果。

关键词:开发项目的成本控制

1.房地产企业的组织结构

1.1项目投资发展部

是房地产企业的中枢。它要依据公司的资源(财务、人力等)负责计划任务的管理,制定开发公司的长远规划、年度综合计划、综合统计、信息的收集整理存储和使用、可行性研究。组织解决开发项目共同准备工作,办理项目开发的各项批准手续,如土地、规划、设计施工、公用事业等。

1.2项目营销策划部

其重要性越来越受到重视。要制定营销计划,负责已建成房地产的推广、宣传、销售也可以直接联系销售代理商并进行相应的管理工作,更为重要的是,由于它直接面对市场,可以充分了解市场需要对市场进行调查和预测进而指导产品的策划。

1.3项目财务部

负责编制并贯彻财务收支计划进行项目的融资,加强对固定资产和流动资金的管理,进行项目开发成本的核算,编制工程概预算及进行工程决算。

1.4项目工程管理部

负责项目的规划,设计委托及审查,办理施工许可证、负责现场施工准备工作,组织项目和招投标发包工作,负责现场施工,准备工作、组织和招投标发包工作,管理现场施工,审查工程进度报告及工程款支付申请报告,协调施工过程中的参与各方的关系,包括政府主管部门、设计单位,监理单位、承包商、供应商等等。负责工程施工验收的管理工作。

1.5项目人力资源部

按照合同发展需要,负责所需员工的招聘、录用,同时对员工进行职业培训、制定激励奖惩措施,对员工进行绩效考试,编制公司人力资源规划。

2.房地产项目成本控制概念

房地产项目成本控制,涉及土地开发、规划设计单位、投资咨询、策划公司,金融机构、招标代理、营销代理,监理单位,承包商、供应商等等众多参与者,项目成本控制贯穿于项目开发全过程,要有效的控制项目的成本,就要在项目前期策划,项目实施,运营的各个阶段从前期立项、项目市场定位,规划设计方案确定,施工图的设计,工程施工和采购,销售控制与管理,物业管理等多方面采取有效措施。

3.项目选址的控制

一个项目的策划的好坏最终是项目成败的关键。此阶段的成本管理表现为地段、地块的选择和市场调研与定位。

3.1众所周知,土地作为房地产开发企业的命脉,土地资源本身的稀缺性,使得许多开发企业在拿地上缺乏理性都喜欢蜂拥而上,这就产生不必要的消费,增加了许多不必要的成本,在这里表现最突出的就是土地的拍卖,无论是政府还是开发商,都在拼命抬高地价,反正只要有土地就有大把的利润,根本就没有理性的评估这土地的真正价值。

3.2要控制好的房地产开发的成本,前期工作是否做了充分的論证,包括市场定位,可行性研究是否进行详细的市场调查,包括对销售客户群进行深入分析,从而确定合理的建设标准,同时要通透了解所造成地块周围的交通,人文,环境,社会资源,市政配套条件等因素,从造价控制的角度分析投入的资金与预期的效益进行严密的技术经济分析。

4.项目方案设计阶段成本控制

方案设计阶段是工程建设的重要环节,它决定整个工程项目的规模,建筑方案、结构方案,直接影响着工程造价,影响着工程建设的综合效益,房地产开发项目的规划设计是否合理,直接关系到业主的日常生活和生产关系到城市建设和建设群体的艺术效果。

5.项目施工图设计阶段成本的控制

尽管设计费在全过程费用中的比例很小,一般只占建筑安装成本的1.5%-2%,但都直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力的多少。但目前存在的问题是设计太浮躁,更不用说进行经济成本的优化了。

5.1实行设计、施工招标制度。房地产公司在委托设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作,通过设计招标来选择优秀设计单位,通过施工招标来选择优秀的施工单位,从而保证设计,施工的先进性、合理性、准确定性避免因工程设计质量问题而出现工程变更,从而造成直接经济损失而导致成本增加。

5.2房产项目限额设计有效控制造价。当前普通存在设计不精,深度不够的情况,这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更给工程造价控制带来一定难度。依据开发经验和投资估算的要求。必须有效地确定设计限额,并建立奖惩考核激励机制,对那个专业或哪一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以修改。克服那种只顾画图,不顾算账的倾向,变画了算为“算了画”,并利用同类建筑工程的技术招标进行科学分析,比较优化设计,降低工程造价。

5.3项目采用合理措施有效控制造价。针对目前设计人员经济观念浅薄设计变更随心所欲。在设计合同经济条款上增加设计变更及修改费用额度限制条款如设计变更费超出施工合同价的同一比例时则扣罚一定的设计费,采取一定的约束力是对设计的规范,设计标准,工程参与概预算指标等各方面进行控制的。

5.4对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核和审查,对各专业图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改,对图纸技术上的合理性,施工上的可行性,工程造价上的最经济性进行审核,以求提高设计质量,避免设计不周而失误。

6.房地产项目管理中的成本控制

成本控制直接决定企业是否能够获利,获利多少的问题。在整个房地产开发的过程中,从前期土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节,降低成本,一方面体现在好的设计,较低的价格,另一方面也体现在找好的设计单位,避免所设计的产品一旦得不到市场的认可而出现滞销等情况。

7.房地产项目中进度控制

房地产开发项目涉及进度控制的活动有投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作(包括开发,项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等)建设阶段、销售阶段。(还可包括物业管理阶段)做好房地产项目的进度管理,就应在这些环节上做好时间上安排。

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